Completo y exhaustivo análisis del Dr. Jorge Resqui Pizarro de la Resolución 25/20 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone la adecuación de los conjuntos inmobiliaros a la ley de PH sigue generando debate.
I.- La noticia
Con fecha 18 de Mayo de 2020 la Inspección General de Justicia (“IGJ”) dictó la Resolución General 25/2020 (en adelante, la “Resolución 25”), la cual fue publicada en el Boletín Oficial el día 20 de Mayo de 2020 (N° 34.385) y con fecha 21 del mismo mes la Resolución General 27/2020 (de aquí en más, la “Resolución 27”), publicada en el B.O.R.A. al día siguiente (N° 34.387), que modifica a la anterior.
La “Resolución 25” es dictada en relación a lo dispuesto por el artículo 2075, segundo y tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), el cual dispone que “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
A partir la vigencia de la ley 26.994 – por conducto de la ley 27.077 – que puso en ejercicio el nuevo ordenamiento, se profundizó el debate sobre el sentido de la mentada adecuación, la que, además, no contiene ni plazo para su cumplimiento ni sanción por su omisión (1).
Así las cosas, ¿qué dispone la “Resolución 25”?
En el art. 1° de la norma se otorga “un plazo de 180 días, a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550), para que – en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo del CCCN -, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general” (el plazo de 180 días se extendió – razonablemente ante el contexto de excepcionalidad por el que transitamos – a 360 por la “Resolución 27”). II.- Qué es un conjunto inmobiliario?
Siguiendo al art. 2073 del CCyCN, “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
Esta enumeración contenida en el precepto supra citado, evidentemente, de modo alguno cierra la tipología que intenta describir. La nómina de los emprendimientos que se pueden calificar como conjuntos inmobiliarios pueden ser más. La variedad en sus destinos, en su conformación, en el régimen jurídico que adoptaron, en los reglamentos internos que se dictaron, en los servicios o prestaciones que brinden explican por qué los supuestos enumerados resultan solo ejemplificativos, sin que induzca a confusión el nombre de fantasía que se le asigne para facilitar la comercialización de sus productos (2).
III.- Fundamentos de la “Resolución 25”
A lo comentado, es conveniente añadir, que la inaugural norma se funda en “Que el normado deber de adecuación, de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a la entrada en vigencia del CCCN y que tuviesen alguna configuración basada en los derechos personales, como específica obligación de hacer sobreviniente para determinados sujetos del Derecho, ‘no es una creación ‘de la nada’ del CCCN. En efecto, dentro de los proyectos legislativos de corte nacional antecedentes en esta materia, se destaca el proyecto legislativo 112-S-2007, llamado ‘Ley de Propiedad Urbana Especial’, que establecía un derecho real autónomo, similar en sus caracteres a la propiedad horizontal’ (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019)”. Para luego ampliar manifestando “Que esa singular obligación de hacer sobreviniente, consistente en adecuar algunas conformaciones preexistentes de lo que en términos del actual art. 2073 del CCCN son los conjuntos inmobiliarios ‘in genere’, establecida en el tercer párrafo, del art. 2075, del CCCN, es una clara excepción al principio general dimanante del art. 7º del mismo cuerpo normativo, dado que lo estipulado en la especie en punto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigor del CCCN, que se hubiesen constituido en base, compartida o exclusiva, a derechos personales o creditorios, configura una excepcional disposición en contrario a tal principio general, contemplada como uno de los posibles efectos temporales de la ley, o consecuencias de la ley en relación al tiempo, en el mismo art. 7 del CCCN.
En tal sentido, se ha expresado, en concreta referencia a este tópico legal concerniente a los conjuntos inmobiliarios, que es un caso de expresa aplicación retroactiva de la ley, la cual está permitida; y quien eventualmente pretenda que la aplicación de la norma lo priva de un derecho constitucional, deberá, en todo caso, asumir la carga -imperativo del propio interés-, de acreditarlo en el concreto caso que se invoque (conf.KEMELMAJER DE CARLUCCI, AÍDA ROSA, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 164, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015; íd. NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 2, cita online ar/doc/976/2016; íd. COLMAN LERNER, HORACIO, “Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. Código Civil y Comercial de la Nación”, pág. 71, Ed. Di Lalla, Bs. As., 2015; íd. ABREUT DE BEGHER, LILIANA, “Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado, Nº 929, C.E.C.B.A., Bs. As., 2017; íd. MASSICCIONI, SILVIA MAELA, “Marco legal de los conjuntos inmobiliarios. Adecuación”, Revista del Notariado, Nº 933, C.E.C.B.A., Bs.As., 2019)”.
El organismo de contralor societario, en efecto, encuadra a la retroactividad legalmente establecida en virtud de que la normativa referida a los derechos reales es en principio de orden público (cfr. art. 1884 del CCyCN), y así la manda prevista por el art. 2075, tercer párrafo, del Código unificado, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, que ellos “deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal -con las modalidades especiales consagradas en el Título VI, del Libro IV-, no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta “clubes de campo”, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de ´asociaciones bajo forma de sociedad’, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3º, de la Ley Nº 19.550, y que han dado lugar – habida cuenta la imposibilidad de compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles – a múltiples dificultades en torno a su funcionamiento, habiendo originado asimismo graves conflictos internos en el seno de las mismas y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales”.
IV.- Disposiciones contenidas en la norma
Presentadas ante la IGJ las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.
Sin perjuicio de lo cual, previamente, esta entidad debería sancionar un reglamento de propiedad acorde con las directivas impartidas por el CCyCN, que contemple, la contribución al pago de las expensas y la condición del saldo deudor como título ejecutivo (art. 2081); la posibilidad de limitar la transmisión de las unidades o parcelas que integran el emprendimiento (por ejemplo, con el derecho de preferencia a favor de otros participantes del sistema o con la previa autorización del ente rector del complejo (art. 2085); ajustar los sistemas de mayorías para la ejecución de mejoras y obras nuevas (art. 2051), entre otras cuestiones atinentes al derecho real de conjuntos inmobiliarios creado.
En el art. 3° se postula que el incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado en el artículo 1° (como viéramos reformulado por el art. 1° de la “Resolución 25” en 360 días) – eliminándose la salvedad de que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite que estaba contenida en la primera de las resoluciones -, el que se entiende fatal, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el art. 302, inciso 3° de la ley 19.550 (3), sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
Entretanto, el art. 4° de la mencionada Resolución dispone que la IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades mencionadas en el art. 1° y que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la misma.
Conforme se regula en el art. 5°, la “Resolución 25” entró en vigencia el día de su publicación (esto fue el 20/05/2020).
_______________________________ Ver nuestro trabajo “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios: ¿llegó la hora de las definiciones?”, Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario, 06/11/2018, elDial.com – DC264E.
Pérez Clouet, María José, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, directores Herrera, Marisa; Caramelo, Gustavo; Picasso, Sebastián, T.IV, 1ª. ed., 2015, Infojus, Bs. As., pg. 189.
Artículo 302, ley 19.550 – LGS — La autoridad de control, en caso de violación de la ley, del estatuto o del reglamento, puede aplicar sanciones de: 3º) Multas a la sociedad, sus directores y síndicos.
Estas últimas no podrán ser superiores a PESOS CIEN MIL ($ 100.000.-) en conjunto y por infracción y se graduarán según la gravedad de la infracción y el capital de la sociedad. Cuando se apliquen a directores y síndicos, la sociedad no podrá hacerse cargo de ellas. (Monto máximo de la multa sustituido por art. 1º de la Resolución Nº 177/2015 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos B.O. 13/02/2015).
Se faculta al Poder Ejecutivo para que, por intermedio del Ministerio de Justicia, actualice semestralmente los montos de las multas, sobre la base de la variación registrada en el índice de precios al por mayor, nivel general, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos.