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  • Jorge Resqui Pizarro

Responsabilidad del consorcio y/o de los propietarios por daños en construcción

Por Jorge C. Resqui Pizarro


Responsabilidad del consorcio y/o de los propietarios por los daños ocasionados durante la construcción


Con relación a este tema tuvo oportunidad de expedirse la Cámara Nacional en lo Civil en el fallo plenario “Dodero, Hipólito v. Consorcio de propietarios Neuquén 566/88/90" (11/05/1977, ED 73-277) en el cual se sentó la siguiente doctrina legal "La obligación de reparar los daños ocasionados por la construcción de un inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del dominio".



A pesar de que en una primera mirada la cuestión resuelta se circunscribe a los daños causados por la construcción del inmueble, del análisis surge doctrina aplicable a todos los casos de responsabilidad extracontractual – más allá de la pretendida subsunción y unificación de los ámbitos de responsabilidad pregonado por el Código Civil y Comercial de la Nación - que le pueda ser atribuida al consorcio y subsidiariamente a cada uno de los propietarios.


La primera de las líneas argumentales expuesta por Cifuentes en su voto, parte de la noción de responsabilidad civil, de la obligación de responder que no puede sino derivar en un derecho personal que se asienta en la idea de culpa, de ahí que, en principio, sea intransferible a los futuros adquirentes del dominio, quienes han sido ajenos al acto u omisión ilícitos, aun suponiendo que se tratara de una responsabilidad objetiva. Y agrega: "Una conclusión distinta que trasladara a quien adquiriera por acto entre vivos, al sucesor singular, la obligación de reparar o resarcir (reconstruir la cosa dañada o pagar en dinero la indemnización pertinente), no solamente desconocería el fundamento de dicha responsabilidad y la proyección del art. 497 del Código Civil, sino que consagraría una solución injusta al hacer pagar a terceros culpas ajenas".


Ello no significa que pueda aparecer una responsabilidad de orden personal, en la medida de una omisión culposa del nuevo propietario por actos a él imputables respecto de la cosa, que no deriva de su condición de sucesor a título particular del anterior propietario sino de su propia omisión (Cám. Nac. Civ., Sala D, 16/07/1973, ED 53-134) (1).


De este modo, es posible separar dos aspectos de una misma cuestión: a) la obligación genérica impuesta por las normas administrativas locales de conservar los edificios en buen estado y las reglas propias en materia de propiedad horizontal que imponen la revisión periódica de balcones, ascensores, señalizaciones en los accesos a cocheras, etc., que queda a cargo del consorcio y las erogaciones que ello provoca integran un rubro de las expensas comunes y b) las consecuencias patrimoniales de un hecho ilícito que se asienta en la negligencia de la falta de conservación. La primera se transfiere al adquirente posterior del inmueble en tanto que la segunda "el carácter personal tiene claro acento y es intransmisible al sucesor particular" (del voto del Dr. Santos Cifuentes en el plenario bajo análisis) a menos que se tratara de deudas categorizadas como propter rem. En este sentido Alterini (en el citado fallo plenario) concluye que "es evidente que las obligaciones nacidas de daños y perjuicios son distintas de las obligaciones propter rem, en nada se vinculan con las cargas reales y la acción de daños y perjuicios no encasilla entre las acciones personales que por sus efectos reipersecutorios son clasificadas como in rem scriptae".


En un juicio contra un consorcio por la muerte de una persona a raíz del mal funcionamiento de un calefón, la mayoría decidió que "no corresponde citar a los ex titulares de las restantes unidades a la fecha del hecho, pues el objeto de tal llamado — la pretensión de reintegro ejercida por el consorcio o alguno de sus integrantes actuales de las sumas que tuvieran que abonar en concepto de indemnización — excede el ámbito de conocimiento de una demanda de daños y perjuicios" (Cám. Nac. Civ., Sala M, 14/04/2000, JA 2001-I-713. En minoría se dijo "Entablada demanda por daños y perjuicios contra un consorcio por la muerte de una persona en una unidad del edificio a raíz de emanaciones de monóxido de carbono, cabe citar como tercero a los restantes propietarios a la fecha de acaecido el hecho, ante la eventualidad de una condena y de que el consorcio o sus integrantes pretendan el reintegro de las sumas a abonar por existir en tal caso interés común").


A pesar de que son escasos los precedentes jurisprudenciales en el aspecto que estamos tratando, a fin de aventar posibles repercusiones patrimoniales en los casos de transmisión del derecho real de propiedad horizontal, los escribanos que autorizan la respectiva escritura suelen solicitar al administrador, además de la constancia de deudas por expensas, un informe acerca de la existencia de juicios contra el consorcio. Ese informe deberá ser suministrado en las oportunidades que sea requerido por los notarios, pues en definitiva ello hace a la incumbencia y responsabilidad del administrador (Cám. Nac. Civ., Sala F, 17/07/1998, ED 183-154).


Al respecto, el art. 2067, en su inc. l), del Código Civil y Comercial de la Nación enumera entre las obligaciones del administrador "a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres (3) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes".


Sin embargo, resulta preocupante una sentencia que acogió la opinión del Colegio de Escribanos en el sentido de que "no existe norma alguna que obligue al escribano a requerir de los administradores de edificios sometidos al régimen legal de la propiedad horizontal, certificado de deudas por expensas" y que "no es obligatorio para el escribano retener dinero al vendedor...para cancelar deudas existentes o eventuales... ni hacer constar en la escritura si ha solicitado el informe de deuda por expensas comunes, su resultado, y si ha retenido suma alguna para cancelarla en caso de existir" (Cám. Nac. Civ., Sala I, 25/08/2004, DJ 2004-3-1307, con nota de Tanzi, Silvia y Humphreys, Ethel), a tenor de la cual el adquirente queda totalmente desprotegido en cuanto a la posibilidad de conocer deudas ya existentes que correspondan a la unidad funcional o eventuales del consorcio.


El derecho del propietario del inmueble lindero de perseguir el cobro de los derechos de medianería, resultantes del apoyo efectuado para la construcción del nuevo edificio, se transmite a los propietarios de las unidades funcionales que resultan de la constitución del consorcio. Ello por cuanto esta obligación es de las llamadas “propter rem” (propias de la cosa) y, por ende, transmisibles con ella.


Dichos propietarios, a su vez, tienen una acción para reclamar a la verdadera obligada – la empresa constructora/vendedora que omitió pagar sus derechos – el reembolso de lo que se vieran precisados a abonar por tal concepto.


Esta circunstancia es la que ha llevado a suponer, erradamente, que el resarcimiento de los perjuicios sufridos por los propietarios linderos durante la construcción del edificio, también podría ser reclamado de los copropietarios que conforman el nuevo consorcio.


Esta clase de responsabilidades se sustenta en hechos, actos u omisiones culposos producidos por ciertas y determinadas personas físicas o jurídicas, en un momento preciso.


Vale decir, que no es el carácter de propietario de la cosa transmitida lo que convierte al sujeto en responsable – como sería el supuesto de las obligaciones “propter rem” -, sino que la eventual responsabilidad tendría su causa en una actividad material concreta realizada en determinado momento por quien entonces era el dueño de la cosa causante del daño.


En este supuesto, cuando se trata de perjuicios ocasionados durante la construcción de un edificio, la obligación de repararlos no está adherida a la cosa transmitida, ni depende de ella.


El art. 2616 del Código Civil velezano determinaba la obligación del propietario de mantener y conservar en buen estado los edificios y esa obligación de mantenimiento y conservación sí se transmite al adquirente, no ocurre lo mismo con las obligaciones resultantes de hechos, actos u omisiones anteriores.


Éstas son propias del causante de los perjuicios y nunca transmisibles a sus sucesores.


Los vecinos del edificio en cuestión deberán dirigir su reclamo contra quien los causó, no estando habilitados para hacerlo contra los propietarios que a él le compraron las unidades funcionales que hoy ostentan, ni mucho menos al ente consorcio que ellos integran.


Esta solución tuvo consagración jurisprudencial y ha sido materia del plenario de la justicia civil de la Capital Federal arriba indicado.


Si una vez constituido el consorcio, el nuevo edificio produjera daños al lindero ya sea por desprendimientos, fisuras, o por cualesquiera otra causa, la responsabilidad por ello si le cabe al consorcio.


Por ello, el hecho dañoso se estaría produciendo después de transmitido el dominio de la cosa. Y como el deber de conservar y mantener el edificio recae en sus actuales propietarios, es a ellos a quienes les corresponde afrontar los perjuicios que el mismo pudiera causar.


A esos efectos, carece de toda relevancia que los eventuales daños ahora ocasionados tuvieran su origen en fallas de construcción o de cuidado y mantenimiento por parte de quien transmitió el inmueble (2).


El consorcio deberá responder por ellos, debido a que no podrá soslayar su responsabilidad frente al damnificado aduciendo que tales fallas o defectos tienen su causa en incumplimientos o falencias del constructor o de quien era dueño con anterioridad. Esto porque el daño se ha producido cuando el inmueble ya había sido transmitido.


En dicho supuesto, si el consorcio pudiera llegar a probar que el resarcimiento que se vio obligado a abonar tuvo su origen en una responsabilidad del transmitente, podría dirigir contra el mismo una acción para reembolsarse.


(1) Gurfinkel de Wendy, Lilian N. – Saucedo, Ricardo Javier, Propiedad Horizontal. Conjuntos Inmobiliarios. Tiempo Compartido. Cementerios Privados, AbeledoPerrot, Bs.As., 2016, pgs. 270/271.

(2) Orfila, Bartolomé A., Consorcios, 5a. ed., Erreius, 2019.


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