La Dra. Silvia Marcela Bercovsky, abogada especialista en Propiedad Horizontal, analiza cómo se determina en un consorcio a quién le corresponde efectuar las reparaciones.
Entre los motivos de consulta más frecuentes en Propiedad Horizontal es a quién le corresponde efectuar las reparaciones y cuál es el criterio para atribución de responsabilidad, sea al consorcio o al propietario.
En general lo más frecuente es que se piense que hay que establecer las responsabilidades de acuerdo al lugar donde se manifiesta el daño. Esto es un concepto erróneo. La respuesta estará dada por el lugar donde se encuentra el origen del daño.
Para verificar el origen del daño lo recomendable es que intervenga personal idóneo en materia (arquitecto o ingeniero) que haga las pruebas y verificaciones pertinentes y elabore un informe detallado donde se determine el origen del daño, si es una parte común o en una parte propia, y de qué manera deberá repararse.
Si el daño está originado en una parte común (entendidas como tales las establecidas en el Reglamento, aplicándose en forma subsidiaria el art. 2041 inc. f. del CCC, por ser norma de orden público) deberá ser el consorcio quien cargue con las reparaciones. Si el origen del daño está en una parte propia deberá cargar con los gastos de las reparaciones el propietario de la UF.
Responsabilidad del consorcio: “Para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no interesa establecer donde se manifestó el daño sino como se originó, pues si tuvo su origen en un bien común el pago deberá efectuarlo el consorcio y si tuvo origen en un bien de propiedad exclusiva, corresponderá al titular del bien. (CNCiv., Sala H, 9/10/09, “Brown Alejandro Ramón c. Consorcio de Prop. Bartolomé Mitre 2624/42” LL, On Line, AR/JUR/44811/2009)1.
La falta de atención por parte del consorcio de propietarios respecto de la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros, siendo que los deterioros debidos a su incumplimiento que perjudiquen a las partes comunes del edificio o a otros copropietarios deben repararse en los términos del art. 505 inc. 3° del CC (CNCiv., Sala G, 19/8/10, “Ciporkin, Lidia Graciela c. Consorcio de Propietarios Virrey del Pino 2293” LL On Line, AR/JUR/49414/2010)2.
1 y 2: Juan A. Constantino (2015) “La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación” pág. 289/290. Buenos Aires, Editorial Hammurabi.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky.
Abogada especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Atención a Consorcios de CABA.
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