¿A quién corresponde el pago de las cuotas extraordinarias?*


Publicado el 19/05/2010

Pagás las expensas a veces sin mirar lo que figura en ellas. Ves mejoras en el edificio que son positivas para el consorcio. Pero vos sos inquilino y no dueño de tu departamento. Por eso, es necesario que conozcas a fondo lo que sí debés pagar.

Inquilino: a vos sólo te corresponde abonar las llamadas "expensas de administración" o "expensas ordinarias" que son aquellas que hacen posible el uso de los espacios comunes. Esto quiere decir, gastos para la conservación y reparación ordinaria por el mantenimiento de las cosas comunes.

En cambio, el dueño de tu departamento es quien debe afrontarlas "expensas extraordinarias" porque implican innovaciones o mejoras en el edificio, lo que genera un valor agregado al inmueble (que no es tuyo). Ejemplo de ello son la renovación del revestimiento del hall del edificio, el cambio de un ascensor por otro más moderno, las mejoras en la fachada del edificio, o incluso los gastos de reconstrucción de partes en ruina del edificio. A vos sólo te corresponde pagar las expensas "ordinarias" originadas del uso normal de los bienes comunes y no debés abonar las "extraordinarias".

Pero ¿por qué no debo pagarlas si vivo allí? Básicamente porque el inquilino sólo vive en el edificio mientras dura el contrato (generalmente dos años) y no percibirá ni disfrutará de obras de mejora que se realicen en el consorcio, fuera de ese tiempo de alquiler. El propietario es quien se beneficia directamente de aquellas mejoras, porque es el dueño legal de parte ese consorcio.

Para ejemplificarlo mejor, arrancamos desde una concepción clara de que las expensas incluyen múltiples gastos fijos (cuota del seguro contra incendio), variables (jornal del encargado), y probables (rotura de otros caños generales). Ahora bien, para afrontarlos la administración maneja diferentes formas:

- Fondo de Reserva: cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio.

- Fondo de Prorrateo: surge de los gastos estimados a abonar en el mes siguiente y la suma de previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje de morosidad, etc.).

- Fondo Extraordinario: nacen como gastos que superan lo ordinario, que implican una mejora al inmueble y que afrontan todos los consorcistas (propietarios). Generalmente se planifica el gasto total extraordinario y se plantea en una asamblea. Se aprueba y se factura mensualmente en cuotas (junto a las expensas) que se denominan "cuotas extraordinarias".

Ejemplo de estos últimos gastos son: renovación de cañerías generales; renovación y mejoras de maquinarias del edificio; renovaciones y obras de mejora de medianeras y pisos modernización del ascensor; cambios estéticos (no de mantenimiento); reconstrucción del frente del edificio; colocación de rejas; adquisición de bienes comunes nuevos como un matafuego, felpudos, ventilador, sillas de escritorio, etc.

Expensas: comunes, ordinarias y extraordinarias

Suelen mezclarse y generar conflictos, pero éstas tres expensas son bien diferentes:

- Expensas Comunes: suelen ser confundidas con las expensas "ordinarias". Cabe aclarar que toda expensa es común porque es común a todo el consorcio. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias".

- Expensas Ordinarias: son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Corresponden a las expensas que sí debe abonar el inquilino por mes: honorarios del administrador, salarios, gastos de combustibles y electricidad, mantenimiento o service de ascensores y demás maquinarias, elementos de limpieza e iluminación, papelería y reparaciones en el edificio (como reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio).

- Expensas Extraordinarias: surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá de lo común u ordinario. Generalmente implican renovaciones, mejoras y reparaciones de fondo que suman valor al inmueble. Los inquilinos no deben abonar los gastos extraordinarios ni los Fondos de Reservas"

* escrito por Graciela F. Bonandino, consorcista de Barrio General Paz.

Vos, ¿analizás las expensas para ver si hay gastos fuera de lo ordinario? ¿te comunicás con el propietario para coordinar el pago de gastos extraordinarios? Participá y ganá un voucher de Sha.


Comentarios | 22

22 | Por Vir Ruiz   - 27/02/2014 09:42:29

Buen día. Soy inquilina y quisiera consultar por qué motivo me corresponde en las expensas ordinarias afrontar el honorario de administración. Cuando me mudé se manejaba comunitariamente, entre todos nos hacíamos cargo de los trámites. Hace un par de meses los propietarios decidieron contratar una administración privada y no entiendo por qué ese gasto no lo afrontan los propietarios.

21 | Por Patricia Martínez   - 13/02/2014 16:44:53

Hola el fondo de prorrateo o Prorrateo de expensas quien debería abonarlas? el inquilino o el propietario? Por favor necesito una respuesta sobre qué es lo que debería abonar el inquilino. Ya sé que las exp comunes ordinarias. Pero lo llamado cuota adicional, fondo de reserva y el fondo de prorrateo también lo pagaría el inquilino? o no le corresponde. Gracias

20 | Por Mati Mar   - 10/02/2014 15:45:30

antes de la formación del consorcio quieren cobrarme a mi (propietario) un FONDO OPERATIVO INCIAL a fines de solventar gastos de MATAFUEGOS Y BALDES reglamentarios en espacios comunes, seguro Y CARTELERÍA. lOS MISMOS son REQUERIMIENTOS QUE DEBE TENER LA CONSTRUCCION PARA Q LA MUNICIPALIDAD LE DE EL FINAL DE OBRA, POR LO TANTO no considero sean absorbidos por los propietarios. qué opinan?

19 | Por andrea  serravalle   - 03/02/2014 19:16:09

quisiera saber quien paga las expensas mi liquidacion viene columa por comunes expensas b para para futura columna gral de los deptos b para tener mejor presion y expensas c para mejoras . la pregunta es que yo solo debo pagar comunes porque todavia no se hizo el trabajo es para futuro

18 | Por pablo basile   - 05/11/2012 19:04:52

buenas tardes,quiciera por favor consultar por una situacion puntual.yo pago como expensas mensuales el monto de $700.de golpe vino la nueva expensa con un monto de $1700.-y me dicen que es por un "cambio de cañeria cloacal",es mas no la quieren desglosar en la liquidacion y hasta la misma administrcion me dijo que debe ser conciderado como expensa ordinaria y que me corresponde abonarlo a mi como inquilino!!!!.ruego a ustedes una respuesta,asesoramiento ,muchisimas gracias,atte,pablo basile.

17 | Por Jose Rolon   - 29/05/2012 19:41:09

si en el contrato dice que " las expensas totales , y las que surgieren durante el cumplimiento del contrato estaran a cargo del inquilino" en este caso corresponderian las expensas extraordinarias al inquilino? o sea si estan discriminadas, las extraordinarias, me vinieron por recibos separados y en el contrato esta la aclaracion que puse mas arriba, puede en ese caso el inquilino estar obligado a pagarlas o estaria mal, esa clausula podria llegar a ser nula si se contradice con algo que el codigo civil dice, a todo esto el codigo civil aclara a quien corresponde las extraordinarias? como inquilino puedo reclamar el reintegro si las pague durante dos contratos de dos años, tlas extraordinarias que surgieron?

16 | Por Lucas xx   - 06/07/2011 18:36:05

Y si se produce un robo? Por ej. se roban las bombas de agua, en el ultimo piso del edificio, y es una situación ajena a los inquilinos que no actuaron ni con culpa, negligencia o dolo? Yo estoy pagando un "Fondo de Mantenimiento" de $700 por mes (a dividir entre todos los inquilinos) y ahora me quieren cargar el costo de compra e instalación de nuevas bombas de agua, en reemplazo de las robadas. Eso está bien?

15 | Por marcela barala   - 09/07/2010 12:38:13

hola mi nombre es marcela yo estoy pagando expensas comunes pero desde hace unos meses estan cobrando 200 pesos mas dice que un fondo de mantenimiento quisiera saber si me corresponde pagar a mi como inquilina o al dueño del dpto ese dinero se esta usando para arreglar el edificio x ejemplo perdidas en los caños de agua en los depto y pintura tambien me piden 60 pesos para arreglar los tanques de agua bueno espero que me puedan ayudar y informarme que tengo que hacer muchas gracias...

14 | Por nicolas lopez   - 27/05/2010 11:51:24

no!! no tiene que porque pagar!! se quede o no mucho tiempo y se enoje el dueño, las obligaciones por parte del dueño son del dueño, que las cumpla el mismo, es una tonteria lo que dijo carlos burgos... yo estoy de acuerdo que las expensas extraordinarias corran por parte del dueño y listo hay que hacer cumplir las leyes!

13 | Por Ana Maria Perez   - 26/05/2010 16:22:05

Muy buen artículo. Sin dudas es un tema de conflicto por más buena que sea la relación con el propietario ya que cada uno trata de cuidar su bolsillo y protejerse de la mejor manera y pareciera que en este tema puntual los intereses de propietario e inquilino son contrapuestos, a uno le quedará la mejora para el futuro ya que el bien se revaloriza y el otro puede disfrutar de la misma mientras dure su contrato, pero es dificil ponerse de acuerdo y encontrar un equilibrio

12 | Por Laura Suarez   - 21/05/2010 08:55:18

¿Qué pasa con los inquilinos de countrys? ¿les corresponde la misma legislación? muchas veces al año se pagan gastos extraordinarios, me gustaría un comentario al respecto

11 | Por Carolina Valle   - 20/05/2010 19:27:16

Hola, quisiera por favor me indiquen la fuente (ley o lo que corresponda) que avala el artículo de la Sra. Graciela Bonandino. Muchas gracias, Carolina Valle

10 | Por Carlos Burgos   - 20/05/2010 16:31:18

Todo depende. Si hace mucho que vivis alli, y no pensas mudarte, es mejor que pagues todas las expensas, incluyendo las extraordinarias, pues estas son, en general las que contribuyen al mejor mantenimiento del edificio. Ademas contribuyen a las buenas relaciones con el propietario. El propietario no es no tu amigo ni tu enemigo, es solo el propietario. La sensacion de que trate de explotarte etc, proviene de la izquierda dura, que sabe de publicidad. Si tenes buenas relaciones con el propietario, si fuiste puntual en los pagos etc, es decir fuidte un buen inquilino, que el propietario no tiene interes en cambiar, y unas expensas extraordinarias te resultan pesadas o circunstancialmente no podes pagarlas, generalmente un buen propietario no tendra inconvenientes en diferirlas o aun pagarlas el, total o parcialmente

9 | Por Nancy  Suarez   - 20/05/2010 13:36:58

si durante dos años estuve pagando, como inquilina, gastos extraordinarios ¿hay posiblidad hoy de pedir que me apliquen a futuras expensa el exedente de pago anterior?

8 | Por Emiliano Farias   - 20/05/2010 13:29:53

Por lo general el inquilino abona todo solo por el hecho de que desconoce las reglas y contratos. Muy buena la columna. El mes entrante tendria que empezar a pagar el gasto de pintura de la fachada mi edificio y por lo que lei en la nota, eso es considerado un gasto extraordinario. Sera punto de discusion con la dueña...

7 | Por nicolas lopez   - 20/05/2010 11:41:53

muy buen articulo.. felicito a la señora

6 | Por Noemi Gallardo   - 20/05/2010 11:33:54

Que cosa loco, yo soy inquilina y muchas veces pagué por estos conceptos cuando nunca debería haberlo hecho!!! esto no te lo explica nadie y el propietario se hace el gil, ¿saben la cantidad de personas que les pasa lo mismo que a mí? ahora voy a interiorizarme en como hacer para que me devuelvan la plata! Gracias por la nota!!!!

5 | Por Oscar Farías   - 20/05/2010 11:04:59

Sin lugar a dudas el pago debe realizarlo el dueño del inmueble alquilado, quién generalmente se hace el burro y quiere hacerselo pagar al inquilino.

4 | Por Cecilia Mealla   - 20/05/2010 09:55:17

muchas gracias no lo sabia, me desburraron

3 | Por Sergio Vega   - 20/05/2010 08:27:31

Y si en el contrato dice qeu debo pagarlas? Sergio.

2 | Por Daniel Alberto Josape   - 20/05/2010 08:07:54

Sin lugar a dudas el pago de este concepto lo deberia afrontar el dueño del departamento. Generalmente en las expensas ordinarias encontramos items de mejoras, las cuales no han sido consensuadas con los propietarios o inquilinos y que de manera compulsiva la realiza el consorcio, y que muchas veces estan sobrevaluadas.

1 | Por silvana asas   - 20/05/2010 07:46:14

Uno muchas veces paga sin analizar, creo que sólo lo hacemos cuando los montos exceden (y a veces en un monto considerable) lo que normalmente se abona. Creo que pasa por no involucrarnos, pagamos a ciegas por no tener que participar y hasta diría comprometernos, somos un poco cómodos (pero nos gusta quejarnos.....)

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